Türkiye’de özellikle büyükşehirlerde site aidatları, son dönemde kira ve yaşam maliyetleri kadar tartışılan başlıklardan biri hâline geldi. Bazı sitelerde aidatların kısa sürede katlanması, yönetim kararlarının yeterince denetlenmediği yönündeki şikâyetleri artırmıştı.
Bu tartışmaların ardından TBMM Genel Kurulu’nda görüşülen Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı KHK’da Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi kabul edilerek yasalaştı. Teklifin en çok dikkat çeken bölümü, fahiş site aidatlarına karşı getirilen yeni kurallar oldu.
Site aidatlarında karar kat maliklerine geçiyor
Yeni düzenlemeyle site yöneticilerinin aidat ve avans tutarlarını tek başına belirlemesinin önüne geçilmesi hedefleniyor. Artık işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanacak.
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa yönetici geçici işletme projesi hazırlayacak. Ancak bu proje de belirli süre içinde kat maliklerinin onayına sunulacak. Mevcut işletme projesi olmayan yerlerde geçici aidat artışının yeniden değerleme oranını aşamayacağı belirtiliyor.
Neden bu kadar konuşuluyor?
Aidat meselesi artık yalnızca apartman içi bir yönetim konusu olmaktan çıktı. Güvenlik, temizlik, bakım, enerji, personel ve ortak alan giderleri nedeniyle site yaşamının maliyeti hızla yükseldi.
Ancak sorun yalnızca maliyet artışı değil. Pek çok vatandaş, aidatların nasıl hesaplandığını, hangi gider kalemlerine dayandığını ve kararların kim tarafından alındığını sorguluyor. Yeni düzenleme bu nedenle “şeffaf yönetim” ve “kat maliklerinin söz hakkı” başlıkları üzerinden öne çıkıyor.
Sosyal konut ihalelerine damga vergisi istisnası
Kanun yalnızca aidatlarla sınırlı değil. TOKİ tarafından yürütülen sosyal konut ve konutla birlikte ihaleye çıkılan yapım işlerinde, 31 Aralık 2027’ye kadar ihale kararları ve sözleşmeler damga vergisinden istisna tutulacak. Cumhurbaşkanına bu süreyi üç yıla kadar uzatma yetkisi verilecek.
Deprem bölgesindeki hak sahipleri için koruma
6 Şubat 2023 depremlerinden etkilenen bölgelerde hak sahiplerine verilen hibe ve krediler de güvence altına alınıyor. Bu destekler haczedilemeyecek, temlik edilemeyecek, rehnedilemeyecek ve iflas masasına dahil edilemeyecek.
Yapı denetimi ve kaçak yapılaşmaya yeni yaptırımlar
Düzenleme kapsamında ruhsatsız yapılara beton verilmesinin önüne geçilmesi amacıyla da yeni yaptırımlar getirildi. Kaçak yapılara beton sağlayanlar ve standartlara aykırı üretim yapanlara idari para cezası uygulanacak. Beton mikserlerinde karekod ve etiket zorunluluğu da denetim zincirinin parçası hâline getirilecek.
Bundan sonra ne olacak?
Kanunun uygulamaya geçmesiyle birlikte gözler site yönetimlerinin hazırlayacağı işletme projelerine çevrilecek. Yeni dönemde aidat artışlarının gerekçesi, gider kalemleri ve karar süreçleri daha fazla tartışılacak.
Uzmanlara göre asıl belirleyici nokta, düzenlemenin sahada nasıl uygulanacağı olacak. Kat maliklerinin toplantılara katılımı, yönetimlerin mali şeffaflığı ve denetim mekanizmalarının işletilmesi, kanunun etkisini doğrudan belirleyecek.