Parsel bazlı dönüşüm yaklaşımı bu nedenle yapısal bir sınıra dayanmış; şehirleri iyileştirmek yerine mevcut sorunları yeniden üretir hâle gelmiştir.
Parsel bazlı dönüşüm, her mülk sahibinin kendi yapısını yenilemesine dayanan parçacıl bir müdahaledir. Bu modelde kentsel doku sürekliliği sağlanamaz; yol, otopark ve altyapı sorunları çözülemez; kamusal alan üretimi mümkün olmaz. Üstelik yoğunluk artışı çoğu zaman kontrolsüz biçimde gerçekleşir. Sonuç olarak yeni binalar yükselir, ancak eski sorunlar aynen varlığını sürdürür. Bu durum, planlama disiplininde mikro ölçekteki müdahalelerin makro ölçekteki sorunları çözememesi şeklinde ifade edilen temel bir çelişkiye işaret eder.
Buna karşılık ada bazlı dönüşüm, planlama ilkeleriyle uyumlu, bütüncül bir yaklaşım sunar. Birden fazla parselin birlikte ele alınması sayesinde ulaşım aksları yeniden düzenlenebilir, açık ve yeşil alanlar üretilebilir, sosyal donatı alanları planlanabilir ve nüfus yoğunluğu dengelenebilir. Bu model yalnızca yapı güvenliğini değil, yaşam kalitesini ve afet anındaki erişilebilirliği de artırır. Özellikle deprem riski yüksek kentlerde, açık alan sürekliliği ve ulaşım organizasyonu hayati bir gerekliliktir.
Ancak bu yaklaşımın önündeki en büyük engel, Türkiye’deki parçalı mülkiyet yapısıdır. Bugün parsel bazlı dönüşümde uygulanan %51 çoğunluk kuralı, aynı parsel içerisindeki karar alma süreçlerini hızlandıran önemli bir araçtır. Ne var ki bu mekanizma ada ölçeğine taşınmadığı sürece, dönüşümün önündeki yapısal tıkanıklık devam edecektir.
Bir ada içerisinde onlarca parsel ve yüzlerce bağımsız bölüm bulunabilmektedir. Bu kadar parçalı bir mülkiyet yapısında oybirliği aramak, fiilen dönüşümsüzlüğü kurumsallaştırmaktır. Bu nedenle önerilmesi gereken açık ve nettir: Parsel bazında uygulanan %51 çoğunluk kuralı, ada bazlı dönüşüm için de geçerli hâle getirilmelidir.
Bu yaklaşım benimsendiğinde:
• Çoğunluğun iradesiyle dönüşüm süreci başlayabilir,
• Azınlıkta kalan mülk sahiplerinin süreci kilitlemesi engellenir,
• Planlama bütünlüğü sağlanır,
• Ekonomik fizibilite korunur,
• Süreçler yıllara yayılan belirsizlikten kurtarılır.
Elbette bu model, mülkiyet hakkını tamamen göz ardı eden bir yaklaşım anlamına gelmemelidir. Azınlıkta kalan maliklerin hakları; adil değerleme, şeffaf paylaşım ve etkin kamulaştırma mekanizmalarıyla güvence altına alınmalıdır. Ancak kamusal güvenliğin söz konusu olduğu bir alanda, bireysel veto hakkının sınırsız olması da sürdürülebilir değildir.
Sonuç olarak, Türkiye’de kentsel dönüşümün mevcut pratiği, risk azaltma hedefi ile mekânsal kalite üretimi arasında bir kopukluk barındırmaktadır. Parsel bazlı müdahaleler kısa vadede çözüm üretir gibi görünse de uzun vadede kentleri daha kırılgan hâle getirmektedir. Ada bazlı dönüşüm ise mekânsal bütünlük, kamusal alan üretimi, afetlere karşı direnç ve sosyal sürdürülebilirlik açısından zorunlu bir yaklaşımdır.
Bu dönüşümün anahtarı ise bellidir: %51 çoğunluk kuralının ada ölçeğine taşınması.
Kentler, bireysel parsellerin toplamı değil; ortak yaşamın mekânsal ifadesidir. Bu nedenle karar mekanizmaları da bireysel değil, kolektif aklı esas almak zorundadır.